マンション経営Q&A

Aサラリーマン、公務員、自営業者、退職者と様々な職業の方が始めておられます。ご年齢も20代～70代と幅広い層の方々がいらっしゃいます。

マンション経営と聞くと、高収入の方が始めてるイメージがあるかもしれませんが、1部屋単位で始められるので、どんな職業の方でもスタートして頂けます。実際に当社で始められているオーナー様でも、全国各地の一般ビジネスマン、OL、公務員、弁護士・税理士などの専門職、個人事業主の方々と職種・職業は様々です。将来の資産形成を考えて購入されたり、長期的に安定した家賃収入の確保や生命保険代わりとして堅実な目的で購入される方が多くいらっしゃいます。また、退職金の運用目的で購入される退職者の方も多数いらっしゃいます。

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A当社には万全のサポート体制がありますので、安心してお任せ下さい。

当社では日頃お忙しいオーナー様の手間を解消するために、安心して物件を所有いただけるサポート体制を整えております。購入後のわずらわしい管理・運営業務をグループ会社であるリアールライフにより一切代行しますので、ご自身で行う必要はありません。オーナー様は普段の生活を変えることなく、振り込まれた賃料の確認をするだけですので、安心してお仕事に専念して頂けます。専門知識をお持ちでなくてもマンションオーナーとなれるシステムをご用意しております。

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A関西の中心部・大阪の地価は上昇傾向にあります。

国土交通省が2017年3月に発表した公示地価によると、地価の上昇率は大阪の商業地が全国1位を記録し、上位トップ5を独占しております。またマンションの価格指数も緩やかな成長を続けております。その背景には、国家戦略特区プロジェクトや「うめきた」再開発、夢洲の総合型リゾート構想、さらに2025年の万博誘致構想など経済発展が期待できる数々のプロジェクトの始動・計画があり期待が高まっています。また、観光庁による「宿泊旅行統計調査」によると、大阪は宿泊施設の稼働率が2年連続で全国1位を記録し、インバウンドが大阪経済に大きく貢献しております。このような事から、大阪を中心とした関西はマンション経営に望ましい市場と言えます。

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A多くのオーナー様が他府県にお住いの方なのでご安心下さい。

オーナー様が遠方にお住まいの場合でも、当社が日々の賃貸管理の業務を代行しており、建物管理は専門の管理会社へ委託しております。実際、東京をはじめ全国各地のお客様が当社のオーナー様である実績があるため、関西に来られることが少ない方でも安心してお任せ頂いております。

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A都心部や学生街で駅に近く、品質の高い物件が安定した家賃を取れるので安心です。

当社ではオーナー様のメリットを確保するために、賃貸需要が高いエリアに限定して物件をご紹介しております。安定した家賃を得るには適正な範囲でより高い家賃設定が出来ること、賃貸需要が高いエリアで人口が増加を続けていること、生活の利便性が高く、建物自体のグレードも優れていること。これらを踏まえると都心部や周囲に大学や専門学校のある学生街にある物件がオススメです。立地条件の良い、グレードの高い物件だと将来的にも入居者の需要が長く続くと考えられます。

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A火災保険費用、登記費用などのお金がかかります。

物件をご購入の際には、火災保険料、印紙代、司法書士への登記費用等の諸費用が必要です。購入される物件やローンを使われる場合は金融機関等によっても異なりますので、詳しくは担当スタッフへお問合せ下さい。また、登記完了後は固定資産税・都市計画税、不動産取得税などがかかります。

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A不動産購入後のサポートも含め信頼できる会社を選ぶことが大切です。

会社によっても、提携の金融機関、サポートシステムは違いますので、ご自身の希望を実現するために信頼のできる会社を選ぶことが大切です。当社では、物件購入のサポートだけでなく、入居管理業務、リフォーム業務などの賃貸管理業務、収支改善、物件の売却、相続などマンション経営に関わるあらゆるサポート体制を整えております。ご購入前でもお気軽にご相談下さい。

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A家賃収入が途絶えたりはせず、管理会社を変更いただくだけです。

万一、管理会社が倒産しても、マンションは実物資産ですので家賃収入が途絶えることはありません。証券や債券とは異なり、物件の所有権はご購入いただいたオーナー様にあります。賃貸管理や建物管理については、同様の業務を取り扱う会社に委託先を変更していただくことになります。

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Aマンションの共用部は修繕積立金で修繕し、お部屋の内部は原則オーナー様のご負担になります。

多くのマンションでは長期修繕積立計画に基づいて、共用部分（外壁、エントランス、エレベーター等）の修繕を行うことで20年後、30年後の急な修繕費用の発生を防ぎます。お部屋内部のクロスの張り替えやクリーニング等は原則オーナー様のご負担ですが、入居者からの敷金・礼金等から賄えることもあります。

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A定期的な修繕を行うことで90年以上長持ちします。

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、アルカリ性のコンクリートが雨、風等で中性化し鉄筋部分に達するとサビが発生し、建物強度を弱めます。一般的に中性化は30年で1ｃｍ程度で、建築基準法ではコンクリート厚を3ｃｍ以上と規定していますので、鉄筋・鉄骨部分に及ぶのは理論上90年と言われています。さらに、外壁がタイル張りの場合、雨、風からコンクリートを守りますのでより長持ちします。

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A当然下がりますが、立地や物件のグレードによります。

株やＦＸなどの投資と比べ、実物資産となる不動産は金利の変動をはじめとした経済環境の影響を受けにくく、長期収入が期待できる資産運用だからこそ、マンション経営は選ばれています。インフレ時は物の価値が上がるため家賃は上がりやすくなり、デフレの状況でも家賃は下がりにくいと言われています。需要の高い都心部のマンションの場合は、立地条件、マンションのグレードが高ければ家賃は大きく下がらず、築年数が経っても、長期修繕計画がしっかりしている物件であれば、大規模修繕や定期的な修繕を行っているので、建物の美観を保つことができます。お部屋の内部も入居者の入れ替わりのタイミングでリフォームをすることで新築のような美しさを維持できます。マンション経営は長期的に見ても比較的リスクの少ない資産運用です。

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A都心部エリアでは賃貸マンションの需要は今後も増えていくと予想されます。

賃貸マンションというと、学生が就学中だけ住んでいるというイメージがあるかもしれませんが、最近では晩婚化の傾向もあり、シングルのサラリーマンやＯＬなど単身世帯者も増え、都心エリアでは都市型マンションを必要とする人々のニーズも増えております。近年では、不動産を購入せず生涯賃貸に住む人も多いので、今後も賃貸需要は増えていくと予想されます。また、空室リスクの不安を解消するための取組として、当社の取り扱う物件は厳選した賃貸需要の高い立地にある上、継続的な入居者募集を徹底。さらには賃貸状況を全く気にしなくても、当社がお部屋を借上げて毎月一定の家賃をお支払いする「サブリースシステム」もご用意しております。

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A思ってる以上に簡単です。

ご自営業者様の行う「青色申告」と違い、マンション経営では領収書・明細等の添付義務のない「白色申告」で確定申告を行え、初めてマンション経営の確定申告をされる方にも分かりやすくアドバイスさせていただいておりますので、多くのオーナー様がご自身で確定申告を行っていらっしゃいます。また、ご希望の方には当社が提携している経験豊富な税理士を斡旋し、サポートさせていただきます。

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A建築基準法では震度7程度では倒壊しないことが規定となっており、新耐震基準のマンションであれば安心です。さらには万一の際の保険があります。

当社でご紹介する不動産の多くが新耐震基準（1981年制定　改定建築基準法）を満たし、耐久性・耐震性の高い建築構造を基本としております。同様の不動産の場合、阪神大震災・東日本大震災でも倒壊等の被害はほとんど受けておりません。また万一の際のリスク回避の手段として「地震保険」もご用意しております。火災に関しても、「火災保険」に加入していただくため保険で対応できます。木造ではなくコンクリート造のマンションは耐震性・耐火性に優れているため、倒壊や全焼の心配はほとんどありません。

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A金利が急激に上がることはありません。

マンション経営専用のローンの場合、一般的な商品として変動金利が多くあげられます。金融機関により金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わらないなどのルールを設けているところもあります。ローンを組む際は目先の支払いだけでなく、将来のことも考え余裕を持った資金計画が大切です。当社ではご購入後も一部繰り上げ返済など利息負担を軽減するための適切な返済計画をご提案いたします。

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Aはい、可能です。弊社では買取・仲介も行なっております。

当社の強みとしまして、新築物件・中古物件、共に取り扱っていますので、比較的スムーズな売却が可能です。10年ほど所有し続けていれば、ローンの元金もある程度は減っていますので、購入時の自己資金やローン年数にもよりますが、残債を上回る価格で売却することも十分に可能です。自分で使用するための不動産に比べ、投資用マンションの場合は賃貸中のままで売買を行うため、比較的スムーズに買い手を見つけることができます。立地が良くグレードの高い物件は希望金額以上で売却できるケースも見られます。当社では物件の調査・査定、売買活動を行っているため、スピーディーかつきめ細やかな対応でサポートいたします。

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